Als Wohnungseigentumsverwalter sind wir gemäß § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer zuständig. Vom Gemeinschaftseigentum umfasst sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die kein Sondereigentum (Eigentumswohnung) oder kein Eigentum eines Dritten sind, § 1 Abs. 5 WEG.

Grundsätzlich steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch in der Praxis nicht denkbar ohne ein besonderes Organ – den Verwalter. Daher kann nach §20 WEG die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

Im Gegensatz zum Verwalter von Mietwohnhäusern bezieht sich die Betreuungsleistung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume, obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein Wohnungseigentümer auch das Sondereigentum verwalten lassen, muss er hierfür einen gesonderten Verwaltervertrag abschließen.

Der Verwalter ist stets “Sachverwalter für fremdes Vermögen”. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, wirtschaftlicher Geschäftsführung und aller einschlägigen privatrechtlichen Vorschriften beim Verwalter voraus.

Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwaltungsangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleichs der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich.

Unsere Tätigkeit bei der WEG Verwaltung ergibt sich aus den §§ 27, 28 WEG, der Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag. Dazu gehören im Wesentlichen folgende Tätigkeiten: 

Kaufmännische und organisatorische Betreuung des Gemeinschaftseigentums

• Führung der Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Vereinnahmung und Überwachung der Hausgeld- und sonstigen Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie ggf. deren Durchsetzung im Mahnverfahren
• Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie ggf. Abwehr unberechtigter Forderungen
• Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Rechtzeitige Erstellung der jeweiligen Jahresabrechnung (regelmäßig bis drei Monate und in Einzelfällen bis sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres) unter besonderer Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage
• Aufstellung des Wirtschaftsplanes für das kommende Wirtschaftsjahr
• Vorschläge zur Kosteneinsparung, durch eingeholte Angebote anderer Versicherer und Dienstleister oder von unterschiedlichen Handwerkern angeforderte Kostenvoranschläge bei erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten

Bauliche und technische Betreuung des Gemeinschaftseigentums

• Regelmäßige Begehungen des Gemeinschaftseigentums zur Beurteilung des baulichen und/oder technischen Zustands (z.B. Fassade, Bedachung, Treppenhäuser, Flure, Kellergänge, Waschküche und Trockenräume, etwaige Gemeinschaftsräume, Heizung und Heizungsraum, SAT-Anlage, ggf. Aufzug, Zuwege zum Objekt, Gartenanlagen, Stellplätze für Mülltonnen usw.)
• Feststellung und Unterrichtung der Wohnungseigentümer von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
• Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
• Wahrung von Verkehrssicherungspflichten (z.B. Vergabe des Winterdienstes)

Rechtliche Betreuung des Gemeinschaftseigentums

• Einberufung zu den Wohnungseigentümerversammlungen einschließlich der Erstellung der erforderlichen Beschlussvorlagen
• Leitung der Wohnungseigentümerversammlung
• Erstellung bzw. Veranlassung einer Niederschrift über die jeweilige Versammlung
• Führen der Beschlusssammlung
• Gestaltung und Kontrolle von Verträgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft, z.B. mit dem Hausmeister oder den Reinigungskräften für die Treppenhäuser
• Beratung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Fragen des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes
• Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei Streitigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, sofern der Verwalter dazu von den Wohnungseigentümern ermächtigt ist

Bei der Mietverwaltung sind wir in der Regel mit der Vermietung, Durchführung (insbesondere Erstellung der Betriebskostenabrechnungen) und Abwicklung von Mietverhältnissen für den Eigentümer des Objektes tätig. Eigentümer können eine einzelne natürliche Person, mehrere Personen (z.B. Ehegatten, BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft) oder auch eine juristische Person (z.B. GmbH) sein. Dabei erstreckt sich die Verwaltung grundsätzlich auf die gesamte Immobilie (z.B. Miethäuser mit mehreren Wohnungen, aber auch Einfamilienhäuser).

Unsere Tätigkeiten in der Mietverwaltung umfassen folgendes:

Kaufmännische und organisatorische Betreuung des Mietobjektes

• Vereinnahmung und Überwachung der Miet- und sonstigen Zahlungen der Mieter sowie ggf. deren Durchsetzung im Mahnverfahren
• Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen für das Mietobjekt – soweit vom Eigentümer vertraglich übertragen – sowie ggf. Abwehr unberechtigter Forderungen
• Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben für das Mietobjekt
• Rechtzeitige Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung
• Vermietung und Abwicklung von Mietverhältnissen (z.B. Mietersuche, Prüfung der Bonität der Mieter, Mietvertragserstellung, ggf. Mietvertragsabschluss, Kautionsabwicklung, Mieterhöhungen unter Berücksichtigung des Mietspiegels, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen, ggf. Kündigung des Mieters, ggf. Entgegennahme von Mieterkündigungen)
• Korrespondenz mit Vertragspartnern

Bauliche und technische Betreuung des Mietobjektes

• Wohnungsabnahmen und Wohnungsübernahmen nebst Protokollerstellung über den Wohnungszustand
• Entgegennahme von Mängelanzeigen der Mieter
• Begehungen des Mietobjekts zur Mängelfeststellung, ggf. auch – wie bei der WEG-Verwaltung – des Mietobjekts
• Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
• Wahrung von Verkehrssicherungspflichten (z.B. Vergabe des Winterdienstes)

Rechtliche Betreuung des Mietobjektes

• Vertretung in Rechtsangelegenheiten, soweit dies vom Eigentümer vertraglich übertragen worden ist

Bei der Sondereigentumsverwaltung sind wir mit der Vermietung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen beauftragt. Diese erstreckt sich aber nur auf das Sondereigentum (Eigentumswohnungen). Sondereigentümer sind meistens Einzelpersonen oder mehrere Personen (z.B. Eheleute oder Erbengemeinschaften).

Als Sondereigentumsverwalter können wir zwar, müssen aber nicht zugleich auch der WEG-Verwalter sein. Dabei können wir auch mehrere Eigentumswohnungen derselben oder unterschiedlicher Eigentümer betreuen.

Unsere Tätigkeiten in der Sondereigentumsverwaltung umfassen folgendes:

Kaufmännische und organisatorische Betreuung des Sondereigentums

• Vereinnahmung und Überwachung der Miet- und sonstigen Zahlungen des Mieters sowie ggf. deren Durchsetzung im Mahnverfahren für den einzelnen Wohnungseigentümer
• Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen für das Mietobjekt – soweit vom Eigentümer vertraglich übertragen – sowie ggf. Abwehr unberechtigter Forderungen für den einzelnen Wohnungseigentümer
• Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben für das einzelne Mietobjekt
• Rechtzeitige Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung (spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) für den einzelnen Wohnungseigentümer
• Vermietung und Abwicklung von Mietverhältnissen (z.B. Mietersuche, Prüfung der Bonität der Mieter, Mietvertragserstellung, ggf. Mietvertragsabschluss, Kautionsabwicklung, Mieterhöhungen unter Berücksichtigung des Mietspiegels, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen, ggf. Kündigung des Mieters, ggf. Entgegennahme von Mieterkündigungen)
• Korrespondenz mit Vertragspartnern

Bauliche und technische Betreuung des Sondereigentums

• Wohnungsabnahmen und Wohnungsübernahmen nebst Protokollerstellung über den Wohnungszustand
• Entgegennahme von Mängelanzeigen der Mieter
• Begehungen des Mietobjekts zur Mängelfeststellung
• Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten

Rechtliche Betreuung des Sondereigentums

• Vertretung in Rechtsangelegenheiten, soweit dies vom jeweiligen Eigentümer vertraglich übertragen worden ist

Die Winkler & Co. GmbH verfügt über eine eigene Rechtsabteilung mit angestellten Syndikusanwälten/Rechtsanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Darüber hinaus bestehen anwaltliche Kompetenzen in den Bereichen Bau- und Architektenrecht.

Die Mitarbeiter werden kontinuierlich auf hohem Niveau geschult, fortgebildet und stehen unseren Kunden mit qualifizierter Auskunft und rechtlicher Beratung zur Verfügung. Dies ist angesichts der sich immer weiter entwickelnden Rechtsprechung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht von besonderer Bedeutung.

Durch unsere firmeninterne Rechtsabteilung ergeben sich für unsere Kunden folgende Vorteile:

• Professionelle Forderungsbeitreibung
• Überprüfung von Werkverträgen und VOB-Verträgen
• Erstellung von qualifizierten Verträgen mit Dritten für Bauleistungen
• Erstellung von Mieterhöhungen
• Überprüfung und Erstellung von Beschlussanträgen im Sinne des WEG
• Kurze und direkte Wege für Rechtsauskünfte

Als inhabergeführtes Unternehmen vereinbaren wir traditionelle Werte mit einer modernen Arbeitsweise.

Mit Leidenschaft und Begeisterung sind wir für Sie da; stets auf Augenhöhe ist es unser Ziel, komplizierte Sachverhalte leicht verständlich zu machen.

Jedes Objekt verfügt über persönliche Ansprechpartner, die Ihnen im Notfall auch außerhalb der Geschäftszeiten zur Verfügung stehen.

Nachhaltig bedeutet für uns regional, ökologisch und werterhaltend.

Durch die langjährige Zusammenarbeit mit regional ansässigen qualifizierten Handwerksunternehmen können wir jederzeit schnell und effizient professionelle Handwerksarbeit ermöglichen.

Bei Sanierungen achten wir darauf, möglichst umweltschonende Mittel zu verwenden und ausschließlich nachhaltige Maßnahmen zu ergreifen, welche der Umwelt sowie Ihnen wirtschaftlich zugutekommen.

Wir sind Ihr Spezialist, auch in schwierigen Situationen.

Ob umfangreiche Generalsanierungen oder eine seit Jahren bestehende Auseinandersetzung – wir packen die Probleme mit Ihnen gemeinsam an und begleiten Sie in die Zukunft.

Dabei legen wir besonderen Wert auf eine langfristige erfolgreiche Zusammenarbeit sowohl mit Ihnen, als auch mit unseren Mitarbeitern und Partnern, die für die notwendige Kontinuität im Tagesgeschäft sorgen.

Wir sind Ihr kompetenter Begleiter in Sachen Immobilienverwaltung.

Unsere Mitarbeiter verfügen über fundiertes, durch regelmäßige Schulungen und Fortbildungen vertieftes Fachwissen.

So bieten wir Ihnen im Rahmen unseres vielseitigen Angebots nicht nur eine individuelle, professionelle Beratung, sondern können mit Ihnen zusammen ausgearbeitete Lösungen effektiv und effizient umsetzen.